Bir malı, özellikle ikinci el olarak satın alırken, o mal hakkında verilen bilgilerin doğruluğunu ve güvenilirliğini kontrol etmek son derece önemlidir. Bu tür bir doğrulama, yalnızca alım-satım işlemleriyle sınırlı kalmaz; aynı zamanda kredi, sigorta işlemleri ve hatta hukuki süreçler açısından da kritik bir öneme sahiptir. Ekspertiz işlemi, malın fiziksel ve teknik özelliklerinin ayrıntılı bir şekilde incelenmesi ve değerlendirilmesidir. Bu inceleme sırasında, malın durumu, değeri, olası hasarları ve herhangi bir arızası ya da kusuru olup olmadığı gibi faktörler titizlikle gözden geçirilir. Bu sayede, alıcı ya da satıcı, malın gerçek durumu hakkında net ve doğru bilgilere sahip olur. Ekspertiz raporu, bu değerlendirmelerin bir araya getirildiği, kapsamlı ve detaylı bir dokümandır ve hem alıcı hem de satıcı için karar verme sürecini büyük ölçüde kolaylaştırır.

Ekspertiz Türleri Nelerdir?

Alacağınız malın türüne göre yapılacak işlemler ve kontrol süreçleri değişecektir. 

• Taşınmaz Mallar: Konut, arsa, işyeri gibi gayrimenkullerin değer tespiti yapılır.
• Araç Ekspertizi: Araçların teknik ve fiziksel durumu incelenir. Oto ekspertiz olarak da ifade edilir. 
• Makineler: Endüstriyel makineler, şirketlerin büyük yatırımlar yaptığı alanlardır. Bu noktalarda riski minimize etmek detaylı bir inceleme gerektirir. Detaylı incelemede endüstriyel makinelerin çalışma, değer ve amortisman analizi yapılır. 
• Sanat Eserleri: Dünya genelinde sanat eserleri üzerinden yapılan yatırımlar büyüktür. Dolayısıyla kıymetli eserler de ekspertiz ile analiz işleminden geçebilir.
• Sigorta: Araç veya taşınmazınızı sigorta aracılığıyla güvenceye alır, hasarlara karşı teminat edinirsiniz. Hasarların öznel yargılarla belirlenmemesi için uzmanlar değerlendirme yapar. Değerlendirme raporuna göre hasar ödemesi yapılır. 

Gayrimenkul Analiz Süreci Nasıl Gerçekleşir?

Gayrimenkul satın almak istediğinizde belirli bir ekspertiz ücreti ödeyerek değerlendirme yaptırabilirsiniz. 

1. Talepler banka, alıcı, satıcı veya mahkeme tarafından incelenir. 
2. Tapu, imar durumu, kat mülkiyeti belgeleri incelenir.
3. Gayrimenkul yerinde fiziksel keşif yapılır.
4. Emsal karşılaştırmaları gerçekleştirilir.
5. Tüm değerlendirmeler tamamlandıktan sonra ekspertiz raporu hazırlanır.

Yapılan değerlendirmenin sonucunda ortaya çıkan veriler alıcıların satın alma davranışı üzerinde etki barındırabilir. Rapora göre gayrimenkul değeri satış fiyatının altındaysa banka kredisi az çıkabilir, alıcı vazgeçebilir, satıcı fiyat düşürmek durumunda kalabilir. Dolayısıyla sadece prosedür değil, süreçte belirleyici bir aşamadır. 

Araç Ekspertizi Neleri Kapsar?

Araçlarınızın değerlendirmesi yapılırken hasar geçmişi gibi önemli durumlar da incelenir. Bazı satış süreçlerinde aracın aldığı bazı hasarlar satıcılar tarafından gizlenebilir. Ekspertiz raporu sonucunda aracın gerçek değeri ortaya çıkar ve satış sonrası hukuki işlemler gerçekleştirilebilir. 

Aracın tüm bu aksam ve sistemleri kontrol edildikten sonra bir rapor ortaya çıkar. Değer yüksek çıkarsa bankalar daha yüksek kredi limitini onaylar. Bu durum alım-satım süreçlerinde kolaylaştırıcı etkendir. Nitekim ekspertiz süreçlerinde de hatalar gerçekleşebilir. Hata olması durumunda uzmana itiraz edilerek bilirkişi atanmasını isteyebilirsiniz. 

Ekspertizin Hukuki Süreçlerde Etkisi

Yetkili kurumlar tarafından ortaya konan değerlendirmeler mahkeme süreçlerinde delil olarak kullanılabilir. Özellikle tapu iptali ve tescil davalarında özel olarak talep edilir. Uzmanlar tarafından yapılan değerlendirmelerde hata olduğu tespit edilirse tazminat süreci başlatılır ve şikâyet sistemi devreye girer. Şikâyetler TMMOB ve SPK lisanslı sistem üzerinden yürütülür. 

İnsan hataları mevcut düzende iyi denetleme ile ortadan kalkabilir. Teknolojinin değerlendirme süreçlerine entegre edilmesi insan hatasını azaltabilir ve daha pozitif analiz süreçleri yaşanabilir. 

Ekspertizde En Sık Yapılan Hatalar

Satın alacağınız bir mal için değerlendirme sürecine girdiğinizde, karşınıza çıkabilecek sorunlarla ilgili bilinçli yaklaşmak gerekir. Süreçle ve doğabilecek sorunlarla ilgili yeterli bilgiye sahip olursanız, maddi ve manevi zararlardan korunabilirsiniz. 

• Güncel ve Uygun Emsal Verilerin Kullanılmaması: Analizi yapılan malın değeri belirlenirken, yakın bölge ve benzer nitelikteki malların satış fiyatları dikkate alınır ve değerlendirme sürecine dahil edilir. Bazı emsallerde çok eski tarihlerin, farklı bölgelerin ya da farklı nitelikte örneklerin delil olarak kullanıldığı görülebilir. Böyle bir durumdan mağduriyet yaşanmaması için emsal verilerle ilgili detayları gözden geçirmek isteyebilirsiniz. 
• Teknik Değerlendirmede Yetersizlik: Değerlendirilen malın yapı malzemeleri, zemin türü, yalıtım durumu gibi teknik unsurları bazı durumlarda göz ardı edilebilir. Tipik değerler ekspertiz raporunda yer alıyorsa, lüks ve özel yapım mallarda değer farkı ortaya çıkabilir. 
• Hukuki ve İmar Durumunun Göz Ardı Edilmesi: Taşınmazlarda değerlendirmeler yapılırken imar durumu ve imarla ilgili kısıtlamaların tam ve detaylıca incelenmesi önemlidir. İmar kısıtları incelenmeden, tam inşaat hakkı varmış gibi gösterilirse alıcının zarara uğrayacağı sonuçlar doğabilir. 
• Sahip Beyanlarına Göre Değerleme Yapılması: Araç alım-satım süreçlerinde sık karşılaşılan bir durumdur. Satıcı, aracın kazasız olduğunu veya dairenin lüks olduğunu iddia eder. Eksper, teknik yöntemlerle doğrulamadan beyana göre rapor hazırlayabilir. Söz konusu rapor beyana göre düzenlendiyse alıcı aldatılmış olur ve hukuki süreç başlatılabilir. 
• Taraflı ya da Yönlendirilmiş Değerleme: Satın alım işlemlerinde alıcı ve satıcılar için maddi kaygılar doğabilir. Maddi kaygıların yönlendirmesiyle bazı ekspertizler, bankaların, müteahhitlerin veya alıcının yönlendirmesiyle rapor yazabilir. İstenen değer üzerinden rapor hazırlanırsa, teknik gerçeklikten sapılmış olur. Banka ve alıcı riske atılırken, denetim ve disiplin suçu ortaya çıkar.
• Yerinde Fiziksel İnceleme Yapılmaması: Bazı araç ekspertizlerinde veya seri konut projelerinde fiziksel inceleme yapılmayabilir. Sık karşılaşılan bir durum olsa da alışılmamalıdır ve ilgili birimlere bildirilmelidir. Fiziksel inceleme yapılmadığında görülmeyen kusurlar, hasarlar ve konum dezavantajları göz ardı edilmiş olabilir. Sanal harita ya da proje üzerinden yapılan değerlemeler de buna örnektir. 
• Amortisman ve Yıpranma Hesaplarında Hata: Makine ve araçlar kullanıldıkça yıpranır; buna bağlı olarak değer düşer. Ekspertizde değer düşüşü fazla ya da eksik hesaplanabilir. Örneğin, 10 yaşında bir aracın değeri 2 yaşında bir araçla karşılaştırılırsa, değerde büyük sapma görülebilir. 
• Çevresel Unsurlar: Özellikle taşınmazların değeri belirlenirken çevrede yer alanlar çok önemlidir. Örneğin yakındaki sanayi, mezarlık, çöp sahası, dere yatağı, heyelan riski gibi durumlar değer düşürür. Tam tersi açıdan, alışveriş merkezleri, hastaneler, metro hatları ve iş merkezlerine yakınlık değeri artırır. Bu etkenler ekspertiz raporunda yer almazsa alıcı ve satıcı mağdur olabilir. 
• Standardizasyon Eksikliği: Ekspertiz firmaları arasında raporlama formatları ve kriterleri değişebilir. Aynı mallara farklı firmalardan biçilen farklı değerler görülebilir. Dolayısıyla insanlar referans arayışına girer. Çevrelerinde pozitif deneyimi olan kişilerden tavsiye almak isteyebilirler. İlgili kurumlar tarafından ekspertiz süreçleri için belirlenecek standardizasyon, süreçleri geliştirebilir ve yatırım kararları için faydalı olur. 
• Raporun Güncelliğini Yitirmesi: Ekspertiz raporları genellikle 3 ila 6 ay arası geçerlidir. Türkiye’deki enflasyonist ivme sebebiyle eski raporlar fiyat anlamında yanıltıcı olabilir. Ekspertiz fiyat belirlenmesi için kritiktir. Alıcının ve satıcının zarara uğramaması için raporların güncel olması gerekir. 

Ekspertiz Raporuna Nasıl İtiraz Edilir?

Yukarıdaki risklerle karşılaştığınızı ve değerlendirme raporunuzda hatalar meydana geldiğini düşünüyorsanız rapora itiraz edebilirsiniz. 

• Aynı konuda ikinci bir eksper ataması isteyebilirsiniz.
• Raporu SPK veya BDDK’ya şikâyet edebilirsiniz.
• Mahkemeye giderek bağımsız bilirkişi atanmasını isteyebilirsiniz. 
  

İtiraz süreci sadece beklediğiniz değerleme olmadığı için yapılamaz. Somut gerekçelerle yürütülmelidir. Emsaller, tapular ve delil niteliği barındıran her belge dosyaya eklenmelidir. İtiraz süreçleri efor ve vakit alsa da önemlidir. Ekspertiz olmadan yapılan satışlarda çok daha kritik risklerle karşılaşabilirsiniz. Hasarlar gizlenebilir ve alım sonrası masraflarla uğraşılabilir. Ayrıca iskân olmaması gibi hukuki problemler yaşanabilir. Böyle bir durumda tapu iptal edilebilir, yapının yıkılmasına karar verilebilir. Yüksek risklerle yatırımlarınızı tehlikeye atmamak için ekspertiz süreci hassasiyetle ele alınmalıdır.