Bir ev ya da iş yeri kiralama sürecinde imzalanan sözleşme, tarafların haklarını koruyan en önemli belgedir. Kiranın ne kadar olacağından taşınmazın nasıl kullanılacağına, hangi eşyaların teslim edildiğinden sözleşmenin ne kadar süre geçerli olacağına kadar tüm ayrıntılar bu metin üzerinden netleşir. Bu nedenle kiraya çıkmadan önce “Kira sözleşmesi nasıl yapılır?” sorusunun doğru yanıtını bilmek büyük avantaj sağlar.
Bu rehberde, kiralama sürecinde en sık sorulan noktaları ve dikkat edilmesi gereken adımları tek tek ele alıyoruz.
Kira sözleşmesi, bir taşınmazın belirlenen ücret karşılığında kiracıya kullanım hakkı verildiğini gösteren temel belgedir. Kanunen sözlü anlaşmalar da geçerlidir; ancak uygulamada yazılı sözleşme çok daha güvenli bir yöntemdir. Hem tarafların hangi konuda sorumluluk taşıdığını netleştirir hem de ileride bir anlaşmazlık yaşandığında sağlam bir dayanak sunar.
Günümüzde pek çok kişi sözleşmeyi hazırlamadan önce bir kira sözleşmesi örneği inceleyip kendi koşullarına uyan maddeleri seçiyor. Bu örnekler yol göstericidir, ancak tüm maddelerin kiralanacak taşınmazın özelliklerine gerçekten uyup uymadığını gözden geçirmek büyük önem taşır.
Zaman zaman kiracılar, kiraladıkları taşınmazı başka birine kullandırmak isteyebilir. Bu durum “alt kiralama” olarak bilinir. Alt kira yapılabilmesi için:
Alt kira en çok işyerlerinde karşımıza çıkar. Konutlarda ise ev sahibinin izni olmadan yapılması hukuki sorun yaratabilir.
Sağlam bir kira sözleşmesi, ileride doğabilecek sorunların büyük kısmını baştan engeller. Aşağıdaki maddeler, sözleşmenin eksiksiz hazırlanması için temel noktaları özetler.
Sözleşme, kiracı ve kiraya verenin kim olduğunu net şekilde belirtmekle başlar.
Bu bölümde yapılacak yanlışlıklar ileride hukuki süreçleri zorlaştırabileceği için dikkatle doldurulmalıdır.
Kiraya verilen taşınmazın başkasıyla karıştırılmayacak şekilde tarif edilmesi gerekir.
Özellikle işyeri kira sözleşmesi hazırlanıyorsa depo, kullanım alanı ve ortak alanlar gibi ek detayların belirtilmesi süreci netleştirir.
Kira tutarı ve ödemenin nasıl yapılacağı sözleşmenin en temel maddelerindendir.
Türkiye’de artış çoğunlukla TÜFE oranına göre yapılır. Artış yönteminin yazılması iki taraf açısından da belirsizliği ortadan kaldırır.
Depozito, taşınmazdaki muhtemel zararları karşılamak amacıyla alınır. Genellikle üç kira bedelini aşmayacak şekilde belirlenir ve çoğu zaman bankada ayrı bir hesapta tutulması tercih edilir.
Sözleşmede şu konular mutlaka yer almalıdır:
Taşınmaz eşyalıysa, içeride bulunan her eşya tek tek listelenmelidir.
Listenin detaylı olması, çıkış sırasında taraflar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Kira sözleşmesinde yer alan bu bölüm, kiracının taşınmazı hangi koşullarla kullanacağına dair çerçeveyi oluşturur.
Kurallar net yazıldığında tarafların beklentileri daha baştan anlaşılır hâle gelir.
Örnek kira sözleşmesi üzerinden ilerlemek çoğu zaman süreci hızlandırır. Ancak boş bırakılan alanların eksiksiz doldurulması gerekir. Eksik ya da belirsiz bir ifade, sözleşmenin ilerleyen dönemlerinde taraflar arasında gereksiz yanlış anlamalara yol açabilir. Bu yüzden hem kiracının hem de mülk sahibinin metni dikkatle okuması ve anlaşılmayan noktalar için açıklama istemesi önemlidir. Yaygın hatalardan bazıları şunlardır:
Sözleşme doldurulurken acele edilmemeli, gerekirse bir örnek kira sözleşmesi incelenip ona göre uyarlama yapılmalıdır. Ayrıca gerektiğinde uzman görüşü almak sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar.
Kira sözleşmesinin geçerlilik süresi tarafların ilişkisine bağlıdır. Kira ilişkisi genellikle bir yıllık yapılır; ancak taraflar farklı bir süre belirleyebilir. Bazen bitiş tarihi yazılmaz ve bu durumda sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi hâline gelir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim süreleri kanun çerçevesinde işler. Bu maddede tarihlerin doğru yazılması, kira artışlarının ne zaman yapılacağı gibi süreçleri de netleştirir.
Kira sözleşmesi doğrudan e-Devlet üzerinden düzenlenemez. Ancak tapu bilgilerine erişme, yerleşim yeri belgesi alma ve vergi süreçlerinde kullanılacak bazı bilgilere ulaşma gibi konularda e-Devlet önemli kolaylıklar sağlar. Bu bilgiler, sözleşme hazırlarken doğrulama yapmak isteyen kiracılar ve mülk sahipleri için oldukça pratiktir.
Ayrıca gerekli belgelerin çevrim içi alınabilmesi süreci hızlandırır ve ek evrak ihtiyacını azaltır. Yine de sözleşmenin kendisi, tarafların hazırlayıp imzalaması gereken yazılı bir belge olma niteliğini korur.
İşyeri kiralamalarında sözleşmeler genellikle daha detaylı olur. Bunun nedeni, ticari faaliyetlerin konut kiralamalarına kıyasla daha fazla gereksinim barındırmasıdır. İşletmenin sektörü, müşteri yoğunluğu, çalışma saatleri ve hatta kullanılan ekipmanlar bile kiralanan alanla ilgili özel düzenlemeler yapılmasını gerektirebilir. Bu nedenle işyeri sözleşmesi hazırlanırken aşağıdaki konular mutlaka değerlendirilmelidir:
Bu maddelerin net yazılması, işyeri kira ilişkilerinde sık yaşanan belirsizlikleri azaltır. Ayrıca işyerlerinde yapılan sözleşmelerin genellikle uzun süreli olması nedeniyle, tarafların başlangıçta tüm detayları açıkça belirlemesi mali ve operasyonel açıdan büyük bir avantaj sağlar. Böylece ilerleyen dönemlerde ihtiyaç duyulacak değişiklikler veya doğabilecek uyuşmazlıklar daha kolay yönetilebilir.
Sözleşme hazırlarken şu noktalara özen göstermek sürecin çok daha güvenli ilerlemesini sağlar:
Bu adımlara ek olarak, tarafların sözleşmeyi imzaladıktan sonra birer nüshasını saklaması ve önemli maddeler için karşılıklı teyit alınması da yararlı olur. Özellikle uzun süreli kiralamalarda, küçük bir detayın bile ileride büyüyen bir probleme dönüşebileceği unutulmamalıdır. Bu basit önlemler, doğabilecek anlaşmazlıkların büyük kısmını daha başlamadan ortadan kaldırır.
Kira sözleşmesi, kiralama sürecinin temelini oluşturur. Belge ne kadar özenli hazırlanırsa, kiracının ve mülk sahibinin hakları o kadar güvence altında olur. İster konut ister işyeri kiralayın; açık, anlaşılır ve eksiksiz hazırlanmış bir sözleşme uzun vadede ciddi avantaj sağlar. Süreçle ilgili tereddüt yaşarsanız, uzman bir danışmandan destek almak her zaman doğru bir adımdır.
Bir yıllık kira sözleşmesi yenilenmezse, sözleşme sona erer. Kiracı, kiralananı boşaltmak zorundadır. Eğer kiracı ve ev sahibi arasında yeni bir anlaşma yapılmazsa, kira sözleşmesi süresiz devam eder, ancak ev sahibi kirayı artırabilir veya sözleşmeyi feshedebilir.
Kira sözleşmesi, karşı tarafın onayıyla yazılı olarak feshedilebilir. Kiracı, ev sahibi ya da her iki taraf, sözleşme süresinden önce fesih hakkını kullanabilir. Fesih bildiriminde, kanunen belirtilen süreler göz önünde bulundurulmalıdır; genellikle 1 ay önceden bildirim yapılması gerekir.
Ev sahibi değişirse, eski sözleşme geçerli olmaya devam eder. Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır. Kiracı, kirayı yeni ev sahibine ödemeye devam eder ve eski sözleşmedeki hakları da geçerliliğini korur.
Bir evin fiyatı genellikle bulunduğu semte, metrekaresine ve binanın yaşına göre belirlenir. Gayrimenkulün gerçek değeri, konumu, yapı kalitesi, çevre özellikleri, ulaşım olanakları ve ekonomik göstergeler dahil olmak üzere çok sayıda faktöre bağlıdır.
Gayrimenkul alım-satım süreçlerinin en kritik adımı tapu devir işlemleri sürecidir. İşlemler, mülkiyet hakkının bir kişiden diğerine geçmesini resmi olarak onaylar niteliktedir. Tapu devir işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesindeki müdürlükler üzerinden yetkili memurlarla yürütülür.
İkametgâh, bir kişinin sürekli olarak yaşadığı yasal adresi gösterir. Türkiye Cumhuriyeti’nde herkesin bir yerleşim yeri yani ikametgâhı bulunur. İkamet adresine sahip olmak ve bu adresi nüfus kayıtlarında güncel tutmak zorunludur.
Dünyamızda meydana gelen doğal afetlerden biri de “Deprem” olarak biliniyor. Ülkemiz bulunduğu konum itibariyle deprem ülkeleri arasında yer alıyor. Ancak ülkemiz dışında da dünyanın pek çok farklı noktasında oldukça büyük depremler gerçekleşiyor.
Depremler, genellikle farklı aşamalarda kendini gösterir ve her bir aşama farklı şiddetlere, özelliklere ve etkilerde değişikliklere sahip olabilir. Bu aşamalar arasında, artçı depremler, öncü depremler ve revize depremler önemli bir yer tutar.
