Gayrimenkul alım-satım süreçlerinin en kritik adımı tapu devir işlemleri sürecidir. İşlemler, mülkiyet hakkının bir kişiden diğerine geçmesini resmi olarak onaylar niteliktedir. Tapu devir işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesindeki müdürlükler üzerinden yetkili memurlarla yürütülür. 

Ancak tapu devir süreçlerinde dikkatli olunması gerekir. Yüksek bütçelerin yönetildiği süreçler olduğu için, vatandaşların soruları doğabilir. Magdeburger Sigorta uzmanları ile tapu devir süreçleri hakkında bilmeniz gereken her şey açıklanıyor!

Tapu Devir İşlemleri Nasıl Yapılır?

Alıcı ve satıcının birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak alım-satım işlemlerini yürütmesine tapu devir işlemleri adı verilir. Web üzerinden veya Alo 181 hattı üzerinden randevu oluşturulabilir. Farklı mülk türleri için süreç detayları değişkenlik göstermekle birlikte, başlıca aşamalar aşağıdaki şekildedir. 

1. E devlet tapu devir işlemleri için kullanılabilir. Aynı zamanda web Tapu sistemi üzerinden başvuru yapılır. 
2. Tapu devir işlemi için gerekli evraklar sisteme yüklenir veya randevu gününde yetkililere teslim edilir. 
3. Tapu harcı ve döner sermaye bedelleri ödenir. Harç ve vergiler her yıl yeniden belirlenir. 
4. Taraflar randevu tarihinde Tapu Müdürlüğü’ne birlikte gider. 
5. Noter onayı ile alım ve satım yapan taraflar sözleşmeyi imzalar, tapu tescil edilir. 
6. Yeni tapu belgesi alıcıya teslim edilir. 

Tapu Devrinde Gerekli Evraklar

Tapu devir işlemleri için gerekli belgeler, tapu türüne göre değişiklik gösterebilir. Ancak birçok işlem için aşağıdaki belgeler gereklidir. 

Yukarıdaki bilgiler neredeyse tüm işlemlerde gereklidir. Ancak kurumlara ait taşınmazlar söz TOKİ gibi kurumlardan ayrı belgeler talep edilebilir. 

Tapu Devri Çeşitlerine Göre İşlemler

Tapu devir işlemleri tek tipte değildir. Alacağınız ya da satacağınız malın türü ya da miras yoluyla devredilişi süreçler için belirleyicidir. İşlem yaptırmadan önce dikkat etmeniz gereken noktaları inceleyerek doğru adımlar atabilirsiniz. Randevunuzdan önce Tapu Kadastro Müdürlüğü üzerinden sorularınızı iletebilirsiniz. 

Arsa ve Tarla Tapu Devir İşlemleri

Arsa ve tarla gibi taşınmazların devredilmesi için, konut devrine kıyasla ek kontroller gerekebilir. Alanın imar durumu ve fiilen kimin kullandığı devir işlemleri için önemlidir. 

• İmar durumu Tapu Müdürlüğü tarafından kontrol edilir. 
• Zilyetlik durumu, yani taşınmazı fiilen kimin kulandığı önemlidir. 
• Tarım arazilerinde komşu parsel sahiplerinin ön alım hakkı bulunabilir. Tarım alanları için devlet tarafından başlatılan bir düzenlemedir. 
• Ayrıca tarım arazileri devredilirken, alanın özelliğine göre Tarım İl Müdürlüğü’nün ön onayı veya izin yazısı gerekebilir. 

TOKİ Tapu Devir İşlemleri

TOKİ konutlarında devir işlemleri yapmak için bazı şartların tamamlanması gerekir. Konut borcu tamamen ödendiyse tapu devredilebilir. 

• Konut borcu bitirilir ve TOKİ’den borcunuz olmadığına dair yazı talep edilir. 
• TOKİ’den alınan yetki belgesiyle Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur.
• Alıcı ve satıcı tapu işlemleri için müdürlüğe gider. 
• Gerekli belgeler ve imzalar tamamlandıktan sonra tapu devir işlemleri sonlanır. 
• TOKİ’de konut devri için noter onaylı satış sözleşmesi yerine TOKİ onayı esas kabul edilir. 
• Hisseli Tapu Devri Süreçleri

Hisseli tapu devir işlemleri, diğer süreçlere göre biraz daha fazla aşama içerir ve zaman zaman karşılıklıklar doğabilir. Hisseli tapular, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu durumları anlatan bir ifadedir. 

• Satış yapılacaksa, sadece kendi hisseniz devredilebilir. Farklı kişilerin hissesiyle ilgili işlem yapmak mümkün değildir. 
• Kendi hissenizi devrederken diğer hissedarların iznine ihtiyaç duymazsınız. Ancak diğer hissedarlar için ön alım hakkı doğabilir. 
• Hisseli tapularda sadece sizin adınıza işlem yapılır. Tüm taşınmazın devredilmesi söz konusu değildir. 
• Tapu senedi üzerinde hangi oranda hisseye sahip olduğunuz açıkça belirtilir. 
• Tapu devir işlemleri tamamlandıktan sonra diğer hissedarlar için itiraz hakkı doğar. Belirtilen süre içerisinde satış işlemine itiraz gelmezse, işlem resmi olarak tamamlanır. Aksi durumda mahkeme yoluna gidilebilir ve süreç uzayabilir. 

Mirasla Gelen Tapularda Devir İşlemleri

Miras tapu devir işlemleri satış üzerinden yapılmadığı için kendi içerisinde ek süreçler barındırır. Miras kalan bir taşınmazın devir işlemlerini tamamlamak için veraset ilamı alınması gerekir. Veraset ilamı, vefat eden kişinin mirasçısı olduğuna dair alınan resmi bir belgedir. 

• Sulh Hukuk Mahkemesi’ne giderek veraset ilamı talep edebilirsiniz. Noterlerden de talep edilebilir. 
• Tüm mirasçılar adına tapuya intikal işlemi yapılır. 
• Bu aşamada mirasçıların kendi arasında anlaşmış olması süreci hızlandırır. Tüm mirasçılar aralarında anlaşabilirse, kendi aralarında feragat, satış veya devretme yapabilirler. Ancak miras kalan taşınmazlar için her zaman kolay bir süreç olmayabilir. Mirasçılar tapu devir işlemleri ve tapu üzerindeki haklarından memnun olmadıklarında mahkeme yoluna gidebilirler. Böyle durumlarda süreçler 5-10 yıla kadar uzayabilir.
• Tapu devri için tüm mirasçılar veya vekiller ilgili müdürlükte hazır bulunmalıdır. Eksik kişi olduğunda işlem yapılamaz. 
• Veraset ve İntikal vergisi ödenmiş olmalıdır. Veraset ilamı alındıktan sonra 3 ay içerisinde vergi dairesine bildirim yapılması zorunludur. Aksi takdirde tapu devir işlemlerinde problem yaşanabilir. 

Aile İçi Tamamlanan Devir İşlemleri

Aile içi tapu devir işlemleri, özellikle ebeveynler ile çocuklar arasında gerçekleşebilir. Eşler ve kardeşler arasında da sık sık uygulanan bir devir prosedürüdür. Aile içinde gerçekleşen işlemler genellikle satış adı altında gerçekleşmez. Böyle süreçlerde bağış ve hibe şeklinde tapu devir işlemleri tamamlanabilir. Ancak ister bağış ister satış olsun, işlem Tapu Müdürlüğü’nde resmi olarak tescil edilmelidir. 

• Bağışlayan ve devralan taraflar birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvuruda bulunur. 
• İşlem türü olarak bağış veya satış seçilir. 
• Gerekli evraklar hazırlanır ve başvuru resmi olarak gerçekleşir. 
• Harç ve vergi ödemeleri tamamlanır. 
• Tapu devir işlemleri tamamlanır ve yeni tapu düzenlenir. 
• Aile içinde eşe ve birinci derece kan hısımlarına yapılan bağışlarda vergi oranları daha düşüktür. Ancak bağışla yapılan tapu devrinde tapunun 10 yıl içinde satılması hâlinde gelir vergisi doğar. 

Tapu Devir İşlemleri Ne Kadar Sürer?

Tapu devir işlemlerinin süresi, işlemin türüne göre değişiklik gösterebilir. Aynı zamanda bölgenin yoğunluğu da önemlidir. Çok yoğun işlem almayan bölgelerde tüm işlemleriniz 1 günde tamamlanabilirken, en yoğun bölgelerde basit işlemler için dahi beklemek gerekebilir. 

Tapu Devir İşlemleri Nasıl Ücretlendirilir?

Tapu devir işlemleri için her yıl güncel ücretler açıklanır. 2025 yılı için tapu devir işlemi ücreti 4 ana kalemde incelenir. 

• Tapu Harcı: Alıcı ve satıcıdan %2’şer
• Döner Sermaye Bedeli: 1.250 TL
• Emlak Vergi Borcu: Belediyeden sorgulanır, varsa ödenir.
• Noter ve Vekalet Ücreti: Vekil ile işlem yapılacaksa vekalet ücreti eklenir. 

Tapu devri, mülkiyetin el değiştirdiği resmi bir süreç olmanın ötesinde, yeni bir yaşamın başlangıcını da simgeler. Ancak mülkünüzü devraldıktan sonra güvenliğini sağlamak da en az devir işlemi kadar önemlidir. Yeni evinizi olası risklere karşı güvence altına almak ve konut sigortası hakkında detaylı bilgi almak için Magdeburger Sigorta uzmanlarıyla iletişime geçebilirsiniz.